רות אלדן אורנשטיין משרדי עורכי דין נוטריון וגישור - המס של כחלון על דירה שלישית

08-9718725

מס ריבוי דירות  –

האפשרויות, ההטבות והתכנונים שכדאי לדעת למקרה שמס ריבוי דירות יחוקק שוב לאחר שבוטל ע"י בג"צ בפס"ד מיום 6/8/2017 (מצ"ב פס"ד)


בסוף שנת 2016 עבר מס ריבוי דירות במסגרת חוק ההסדרים והחוק נכנס לתוקף  (לקריאת הוראות החוק).

החוק הטיל מס ריבוי דירות על יחיד/תא משפחתי שברשותו  3 דירות או יותר, ושסך חלקי הבעלות בדירות הינו 249% ומעלה, כאשר בעל הנכסים נדרש לשלם מס ריבוי דירות על כל אחת מהדירות שבבעלותו, למעט 2 דירות לבחירתו. סכום המס לכל דירה החייבת במס נקבע לגובה 1% מהסכום הקובע, כאשר הסכום הקובע נקבע לפי נוסחה [וזאת למעט חריגים הזכאים לפטור או לפטור חלקי].

ביום 6/8/2017 ניתן ע"י בג"צ פס"ד, שביטל את המס לאור פגמים שנפלו בהליך חקיקתו (ולפיכך, מס ריבוי דירות אינו בתוקף נכון להיום), אך הותיר לכנסת את האפשרות לחוקק אותו מחדש. 

שר האוצר משה כחלון הודיע מיד לאחר החלטת בג"צ על כוונתו לחוקק אותו מחדש, ובעצם גם היום בעלים של מספר דירות חשופים להטלה מחודשת של המס. 

לפיכך, הדיון בדבר האפשרויות העומדות בפני בעלי נכסים, שמס ריבוי דירות עשוי לחול עליהם - ככל שיחוקק מחדש - עדיין רלבנטי מתמיד, ואלו שמבקשים לשקול ולבחון את צעדיהם מבעוד מועד מוזמנים להמשיך ולקרוא בנושא.
 

מה הן האפשרויות העיקריות העומדות בפני בעלי הנכסים?

1. מכירת הדירה/הדירות בשוק החופשי.
2. העברת הדירה/דירות במתנה לקרובי משפחה (בד"כ לצאצאים).
3. עריכת הסכמי חלוקת עיזבון (רלבנטי כמובן רק לנכסי נדל"ן שהתקבלו בירושה). 

נתייחס בקצרה לכל אחת מהאפשרויות הנ"ל, כדלקמן:  

 

א. מכירת הדירה/הדירות בשוק החופשי

זוהי כמובן האפשרות שהממשלה מעוניינת לעודד על מנת לשחרר דירות לשוק החופשי, להוריד את מחירי הדירות שהאמירו מאד בשנים האחרונות, והכל במטרה להקל על מחוסרי הדירות לרכוש דירות.

במטרה לעודד את בעלי הדירות למכור את הדירות שבבעלותם, יתכן ויינתנו שוב הטבות שונות לבעלי הדירות שיחליטו למכור דירות בשוק החופשי למי שזו דירתם היחידה (כגון החזר מס שבח ועוד), כפי שהיה במס ריבוי דירות, שבוטל בהחלטה מיום 6/8/2017.

ב. העברת דירה/דירות במתנה לילדים

העברת דירות במתנה לילדים/קרובי משפחה הנה הפעולה הנפוצה ביותר הנשקלת  על ידי מי שאינם מעוניינים לשלם מס ריבוי דירות, ככל שיחוקק מחדש.

העברת דירה במתנה אינה עניין של מה בכך, ולא בכדי אנשים רבים מהססים לגביה.

 
טרם קבלת החלטה על העברת דירה במתנה כדאי ליתן את הדעת לעובדה שלקבלת דירה במתנה יש השלכות רבות אצל מקבל המתנה, ממספר בחינות:
  1. הסטטוס של מקבל המתנה כבעלים של דירה, עשוי להשפיע עליו לדוגמא על יכולתו לגשת למכרזי מחיר למשתכן, קבלת זכאות למלגות ומעונות, וכדומה. 
  2. מבחינת הפן האישי - לעיתים קרובות מקבלי המתנה אינה כשירים רגשית או שאינם בוגרים דיים לקבל נכס, לנהל אותו נכון ולשמור עליו מפני סיכונים שונים (אחזקה תקינה של הנכס, הסתבכות עם שוכר בעייתי, מכירת הנכס ללא שיקול דעת ואובדן כספי התמורה בהתנהלות פזרנית וכדומה).
  3. מבחינת הפן הזוגי - התנהלות לא נכונה מצד מקבל המתנה עשויה לאפשר לבן/בת הזוג לדרוש חלק מהדירה שהתקבלה במתנה  (הדבר מקבל משנה תוקף במקרה של פרידה וכדומה). 
  4. מבחינת המיסוי שיחול על מקבל המתנה במידה ויש לו דירה נוספת או במידה שירכוש דירה נוספת-  מרגע שמקבל המתנה הופך בעצמו לבעלים של יותר מדירה אחת - הוא מחויב במס רכישה של 8% על כל רכישת דירה וכן במס שבח על כל מכירת דירה.
  5. בפן המיסוי - חשוב מאד להיות מודע לקיומו של סעיף הסל המכונה "עסקה מלאכותית", שמאפשר לרשויות המס לפסול עסקאות, שאין בהן היגיון וטעם ממשיים, ושנראה כי נעשו אך ורק לצורך התחמקות ממס. לפיכך, העברת דירה במתנה לקרובי משפחה, עשויה בקלות ליפול לגדר "עסקה מלאכותית" אם לא תיעשה באופן מקצועי ואחראי (לעניין זה חשובה מאד זהות מקבל דמי השכירות מהדירה, זהות משלם הלוואת המשכנתא על הדירה, בעל השליטה בפועל בדירה וכדומה). 
רצוי להיות מודע לכל אלו עוד טרם העברת הדירה במתנה, לשקול את הדברים בכובד ראש, ובעיקר להיערך מראש לצימצום הסיכונים.

כמי שמתמחים בהגנה על ההון המשפחתי והפחתת המס על ההון המשפחתי, נציין, 
כי לעיתים קרובות מאד תכנון והיערכות נכונים יכולים לצמצם מאד הן את השלכות המס אצל מקבל המתנה, והן את הסכנות האחרות הטמונות בקבלת המתנה.
 

במסגרת המומחיות המיוחדת שלנו להגנה על ההון המשפחתי אנו מציעים ללוות את עסקת המתנה באחת או יותר מהאפשרויות הבאות:

  1. קבלת הנחיות ע"י מקבל המתנה באשר לניהול המתנה במטרה להגן עליה (שמירה על ההנחיות יכולה פעמים רבות מאד לייתר צורך בעריכת הסכם ממון).
  2. עריכת הסכמי ממון (מומלץ רק כאשר יתר הכלים המשפטיים הקיימים אינם מספיקים או שבני הזוג שניהם מעוניינים בהסכם ממון).
  3. עריכת הסכמים משלימים המגינים על המתנה (משרדנו פיתח מספר הסכמים שנועדו להגן על ההון המשפחתי במקרים של העברת מתנות בחיים לילדים).
  4. כלים משפטיים נוספים שפיתחנו במסגרת המומחיות בתחום הגנה על ההון המשפחתי.
במקרה בו הוחלט בסופו של יום להעביר מספר דירות במתנה לילדים, מומלץ לבדוק, האם כדאי להעביר דירה שלמה במתנה לכל ילד או שמא עדיף להעביר לכל ילד מספר דירות, כאשר בכל דירה יש לאותו הילד לא יותר מחלק בדירה [לכל אחת מהאפשרויות השלכות אישיות, משפחתיות ומיסויות שונות לחלוטין, ואופן החלוקה מהווה נדבך מרכזי בתכנון מס נכון]. 
 

ג. הסכמי חלוקת עיזבון

אני צופה, כי במקרים רבים נכסי ירושה הם שיגרמו לחיוב במס ריבוי דירות, שכן די שלאדם תהיה דירת מגורים + דירה להשקעה + חלקים בנכסי נדל"ן שקיבל בירושה כדי להכניס אותו לגדר חוק מיסוי ריבוי דירות.

עריכת הסכמי חלוקת עיזבון עשויה להוות הפיתרון המתאים ביותר בחלק מהמקרים הנ"ל.

לעניין זה יש לזכור, כי ככל שהסכם חלוקת העיזבון נעשה טרם חלוקת העיזבון הראשונית - הוא יהיה פטור מתשלומי מס בשל העברות בין היורשים, אולם ככל שהנ"ל ייעשה לאחר חלוקת העיזבון הראשונית - הוא יהיה כרוך בתשלומי מס.

לפיכך, רצוי מאד לקבל ייעוץ מתאים עוד טרם הוצאת צו ירושה/צו קיום צוואה, וטרם חלוקת העיזבון בפועל. 

לכל בעל נכס ולכל משפחה - יש להתאים את הפיתרון המתאים לו


קצרה היריעה מלהכיל את כל השיקולים שיש לקחת בחשבון טרם קבלת החלטה בכל הקשור להיערכות מול מס ריבוי דירות, והללו כרוכים בד"כ לא רק בידע מקצועי מקיף בתחום דיני מיסי הנדל"ן ובתחומים משיקים [נדל"ן ודיני משפחה], אלא גם בעריכת חישובי מס טכניים .

לטעמנו, ייעוץ נכון ראוי שייקח בחשבון את הנתונים הספציפיים של בעלי הנכסים, את הנתונים הספיציים של בני המשפחה שלהם, וכמובן את פרטי הדירות עצמן והמסים החלים על כל אחת מהן. 


לייעוץ מקיף וכולל בכל הקשור למס ריבוי דירות והתלבטויות הנובעות ממנו – ניתן לפנות אלינו ולקבוע פגישת ייעוץ. 
 

מה ניתן לקבל במסגרת ייעוץ במשרדנו ?

  1. דיון באפשרויות השונות ובהשלכות של כל אחד מהאפשרויות לגביהן קיימת לבעל הנכסים התלבטות.
  2. סימולציות וחישובים של המסים הצפויים (מס על השכרת דירות ומס שבח] בכל אחת מהחלופות השונות.
  3. הצעות לתכנון והיערכות מתאימים לאור הדיון כאמור בסעיף 1 דלעיל ולאור חישובי המס כאמור בסעיף 2 דלעיל.
לאור המומחיות של משרדנו בתחום דיני הנדל"ן, מיסי הנדל"ן וההגנה על ההון המשפחתי (ייעוץ בנושאי יחסי ממון, הסכמי ממון, הסכמים וכלים שונים להגנה על ההון המשפחתי]– ניתן לבצע במשרדנו גם את הפעולות עליהן הוחלט במסגרת הייעוץ.
 
יודגש, כי כל האמור לעיל אינו מחליף יעוץ מקצועי, ולא ניתן להסתמך על האמור לעיל, אלא אך ורק על הוראות החוק ועל פרסומים רשמיים של רשויות המס. ייעוץ מקצועי הנו ייעוץ המביא בחשבון את כלל האספקטים וההשלכות של המס הן באספקט המיסוי והן באספקט האישי והמשפחתי