רות אלדן אורנשטיין משרדי עורכי דין נוטריון וגישור - חישוב מס שבח

08-9718725

חישוב מס השבח ועריכת שומה עצמית במס שבח - מי ומתי צריך?

  • כל מי שמוכר דירה, שאינה דירתו היחידה ו/או אין לו פטור ממס שבח. לאחר ביטול הפטור ממס שבח במכירה של אחת ל- 4 שנים, כל מי שנמצא בסטטוס של מרובה דירות, חייב לשלם מס שבח במכירת דירה, ולהגיש במסגרת המכירה שומה עצמית במס שבח. 
  • מי שמוכר דירת מגורים, שיש לה זכויות בניה שמשפיעות על מחיר הנכס והמחיר המתקבל מהנכס גבוה מהתקרה הקבועה בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין, מחויב בעסקת מכירת הדירה בתשלום מס שבח על זכויות הבנייה, ובהגשת שומה עצמית במס שבח.  
  • כל מי שמוכר מגרש/בנין/משרד/נכס נדל"ן שאינו דירת מגורים. פטור ממס שבח ניתן לקבל רק לגבי דירת מגורים יחידה. כל נכס מקרקעין שאינו דירת מגורים פטורה - מחויב במסגרת מכירתו בתשלומי מס שבח, ועל מוכר נכס המקרקעין להגיש במסגרת המכירה שומה עצמית במס שבח. 

איך עורכים שומה עצמית?


מלאכת הכנת השומה העצמית הנה מלאכה מורכבת, שרק עורכי דין המתמחים במיסוי נדל"ן ו/או רואי חשבון המתמחים במיסוי נדל"ן מיומנים בה כדבעי, והיא מצריכה ידע ומומחיות רבה בתחום מורכב זה. 

הכנת שומה לא נכונה תגרור אחריה ממשק לא רצוי מול רשויות המס עד כדי צורך בהליכי השגה ועירעור ו/או תשלום מס גבוה מזה שהיה צריך להיות משולם ביתר.

מאחר וללקוח אין יכולת לבדוק האם אכן החישוב נעשה כנדרש, חשוב מאד לפנות מראש לעורך דין/רו"ח, שהנו בעל ניסיון ומומחיות בתחום. בד"כ חיסכון בפנייה לבעל המקצוע שהנו מומחה בתחום - תעלה ללקוח ביוקר. מבקר המדינה כבר התריע על כך שהרבה מאד נישומים משלמים מסים גבוהים בהרבה מהנדרש על פי חוק בשל עריכת שומות לא נכונה ולא מקצועית (תוך ביקורת על רשות המס שמצידה לא טורחת לתקן את המעוות, וגובה מס ביתר). 
 

אילו פרמטרים נלקחים בחשבון בחישוב המס ובעריכת שומה עצמית?

  • מועד ושווי הרכישה של הנכס הנמכר (כאשר יש רכישה בשלבים או רכישה של חלקים לא שלמים בנכס, יש לבצע חישוב בהתאם לשיעורים הרלבנטיים). 
  • מועד ושווי המכירה של הנכס הנמכר. 
  • בחינת קיומן של זכויות בנייה והשפעתן על מחיר הנכס.
  • רשימת הניכויים המותרים לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין.
  • קיומו של פחת ושיעור הפחת על הנכס הנמכר.
  • הפסדים לקיזוז (הפסד עסקי, הפסד הון, זיכוי לפי אישור פקיד שומה).
  • פריסה (רלבנטי במיוחד לבעלי הכנסות נמוכות ו/או מוכרים בגילאי הפנסיה).
משרדנו עורך חישובי מס שבח ושומות מס שבח, הן טרם ביצוע העסקה כחלק מהייעוץ הנערך ללקוח טרם מכירת הנכס על מנת להיערך לגובה מס השבח הצפוי, והן במסגרת ליווי משפטי כולל של עסקאות המכירה הנעשות במשרדנו.