רות אלדן אורנשטיין משרדי עורכי דין נוטריון וגישור - מתי כדאי למכור דירה מיידית

08-9718725

לאחרונה ערכתי מספר חישובי מס שבח - שהפתיעו אפילו אותי - מהם נוכחתי, כי היו משקיעי נדל"ן, שגובה מס השבח שצברו במשך השנה האחרונה היה לא רחוק מדמי השכירות שקיבלו עבור הדירה במשך אותה שנה . 

חישובים פרטניים מגלים שלאור הרפורמה במיסוי מקרקעין, שהחלה משנת 2014 - מס השבח שנצבר מידי שנה בשנה "אוכל" חלק נכבד מדמי השכירות. 

ההנחה שהייתה נכונה במשך כל כך הרבה שנים - שמהשקעה בנדל"ן רק מרוויחים - היא הנחה שהיום אי אפשר להניח מבלי לבדוק באופן דווקני ופרטני לגבי כל מקרה ומקרה.

כל משקיע נדל"ן חייב לבדוק לעומק מה התשואה שהוא מקבל עבור הדירה החל משנת 2014 ביחס למיסים שהוא ייאלץ לשלם בגין אחזקתה של אותה דירה. 

חישוב מס שבח של דירה להשקעה - שכדאי למכור מיידית

כך למשל, חישוב שערכתי העלה, כי דירה מסוימת שמושכרת בסך של 4,000 ש"ח לחודש, צוברת מס שבח של עשרות אלפי ש"ח בכל שנה החל משנת 2014, והללו מעלימים חלק נכבד מדמי השכירות.

יתירה מכך, אותה דירה להשקעה גורמת לחיובי מס שבח עתידיים גם בדירת המגורים שיש לאותו משקיע נדל"ן.

האפשרויות השונות להיערכות מתאימה למניעת תשלומי המס השבח באמצעות העברה של הדירה להשקעה לדור הבא כבר עתה - נפסלו על ידי הלקוח מטעמים אישיים ומשפחתיים. 

המשקיע הבין, כי אם יחזיק את הדירה להשקעה - ישלם בסופו של יום מיסי שבח, וביקש לערוך חישובים מסודרים של המסיים הצפויים בסיטואציות שונות.

החישובים המסודרים שערכנו הביאו את אותו המשקיע להחלטה חד משמעית - למכור את דירת ההשקעה ולממש את הרווחים כבר עתה תוך תשלום מינימאלי של מס שבח.

הדירה נמכרה עם שבח עצום של מאות אלפי ש"ח ותשלום מס שבח בסך של כ 30,000 ש"ח בלבד. הכסף שהתקבל הושקע בהשקעות מניבות אחרות - נדל"ן מסחרי. 

 

מתי כדאי למכור דירה באופן מיידי

החלפת דירה אחת באחרת למחיקת השבח

אבקש להביא דוגמא נוספת של לקוח שלא היה מוכן בשום אופן לוותר על דירה להשקעה, שמניבה תשואה חודשית.

לאחר שערך איתי חישובים וסימולציות מסודרות, הגיע למסקנה חד משמעית, כי עליו להתפטר מהדירה הנוכחית ולרכוש תחתה אחרת. להלן החישובים שערכנו  והמסקנה החד משמעית אליה הגיע: 

חישוב מס השבח בדירה להשקעה – שכדאי למכור מיידית ולרכוש תחתיה דירה חילופית

הדירה נרכשה (מקבלן) על ידי משקיע ביום 1/1/1991 בסך של 400,000 ₪. לא נלקחה עליה משכנתא.
במסגרת רכישתה הוצאו הוצאות נלוות בסך של 20,000 ₪.
ביום 1/1/1993 בנייתה הושלמה והיא הושכרה מאז ועד למכירתה ביום 29/3/2015.
ביום 29/3/2015 הדירה נמכרה בסך של 2,500,000 ₪.
לדירה הוצאות מותרות בסך של 50,000 ₪.
ע"פ חישוב שנערך הפחת עבור הדירה שהושכרה החל מיום 1/1/1993 עומד על סך של 103,191 ₪.
חישוב מס השבח עומד על סך של 519,523 ₪.
מאחר ולמשקיע ישנה זכאות למס שבח ליניארי, חישבנו ומס השבח הליניארי עומד על סך של 27,405 ₪.   

אילו לא הייתה הדירה נמכרת, והמשקיע היה ממשיך להחזיק אותה, היה צפוי מס השבח הליניארי לעלות בסך של כ – 28,000 ₪ בכל שנה. היינו, בכל חודש היה מס השבח הליניארי היה גדל בסך של כ 2,300 ₪ בחודש.

מאחר והדירה הושכרה בסך של 5,000 ₪, אזי שכר הדירה בפועל שהיה מקבל המשקיע היה עומד [בניכוי מס השבח בסך של 2,300 ₪ שנצבר מידי חודש] על סך של 2,700 ₪ בלבד. המשקיע הנבון הבין זאת, והחליט להתפטר מהדירה כאשר רוב השבח שנצבר בגינה עדיין אינו ממוסה.

אותו משקיע נבון, כאמור לעיל, מכר את הדירה ביום 29/3/2015 בסך של 2,500,000 ₪, ושילם מס שבח של 27,405 ₪. עם סכום זה בכוונתו לרכוש דירה אחרת בשווי 2,250,000 ₪.

במסגרת רכישה חדשה זו הוא צפווי לשלם מס רכישה בסך של 123,379 ₪ (סה"כ מס שבח ורכישה בסך של 150,784 ₪). כמו כן, הוא צפוי לשלם הוצאות תיווך ושכר טרחת עורך דין בסך של כ 100,000 ש"ח. הדירה החדשה שרכש תושכר ע"פ הערכה זהירה בסך של 4,750 ₪.

בהנחה שעליית מחירי הדירות נעצרת, המשקיע הנבון ימשיך לקבל עבור אותו סכום (ובלי להוסיף שקל מכיסו) דמי שכירות בסך של 4,750 ₪ (במקום דמי שכירות של 2,300 ₪). באמצעות מחשבה, הכוונה ובדיקה יסודית - המשקיע הנבון הכפיל את התשואה הריאלית עבור הנכס שלו. 

מסקנה: בלא מעט מקרים וחישובים שערכתי ללקוחותיי, התברר כי כדאי למכור מיידית דירות שצברו שבח משמעותי, ולרכוש עם התמורה דירות חליפיות. התשואה לחודש נוסקת פלאים.