רות אלדן אורנשטיין משרדי עורכי דין נוטריון וגישור - רכישה מכונס נכסים

08-9718725

רוצים לרכוש נכס מכונס נכסים? זהירות! 

רכישת נכס מקרקעין מכונס נכסים הנה עסקה בטוחה לכאורה, אולם האמת היא שעסקה זו טומנת בחובה סיכונים רבים מאד וליווי משפטי מקצועי ברכישה מכונס נכסים הנו חיוני. תחושתו של הרוכש, כי הוא מתקשר בעסקה בטוחה המפוקחת על ידי בית משפט או הוצאה לפועל, היא זו שגורמת לרוכשים רבים ליפול בפח ולהתקשר בעסקה, שאילו הבינו אותה לאשורה לא היו מעלים על דעתם להתקשר בה ללא ליווי משפטי מקצועי ובדיקות מתאימות.
 

הסכנות הטמונות ברכישה מכונס הנן רבות, ולהלן רשימה חלקית בלבד:

אין לכונס הנכסים כל אחריות על מצב הנכס  

בשונה ממוכרי דירה רגילים, שעליהם חלה חובת הגילוי הנאות והם נדרשים כבדרך השגרה להצהיר על מצב הנכס ועל העדר פגמים נסתרים, כונס הנכסים אינו מוכן להצהיר דבר וחצי דבר על מצב הנכס. כך, כונס הנכסים עשוי למכור דירה, שיש בה ליקויים מהותיים מאד מבלי לעדכן את הרוכש עליהם, ומבלי לשאת בחבות כלשהי לפגמים נסתרים אלו. למותר לציין, כי במקרה כזה עלול רוכש פוטנציאלי לגלות, כי רכש נכס ששוויו נמוך באופן משמעותי מהמחיר אותו שילם, וכי שכרו יצא בהפסדו.

מועד המסירה של הנכס גמיש ועלול להתארך מאד  

בד"כ אין כונס הנכסים מתחייב למועד מסירה ספציפי בהסכם המכר, וגם אם מועד כזה מצוין בהסכם המכר – הרי שדחייתו אינה מהווה הפרה של הסכם המכר מצד כונס הנכסים. דיירים שמסרבים להתפנות, בעלים עיקש שמבקש לאחוז בנכס בכל מחיר וכדומה עלולים להביא למצב שהרוכש יקבל לידיו את הנכס זמן רב לאחר המועד שסבר מלכתחילה.

השתת תשלומי מוכר על הרוכש  

קריאה של האותיות הקטנות בהסכמים עליהם נדרשים רוכשים לחתום לאחר שהצעתם לרכוש הנכס התקבלה, מגלה, כי חובות ו/או חיובים ששווים הכספי רב גולגלו על הרוכש, וכי המחיר שהוא ייאלץ לשלם בסופו של יום כדי לקבל את הנכס ולרשום אותו על שמו הנו גבוה לאין ערוך מזה שסבר מלכתחילה. כך למשל, חיובי הטל השבחה, חיובי מסים והוצאות שונות שמטיבן חלות על המוכר יכולות להיות מגולגלות על הרוכש, ולשים אותו בסיטואציה אותה כלל לא לקח בחשבון.

אחריות הקונה לקיומן של חריגות בניה ו/או צווי הריסה  

כונס הנכסים מוכר את הדירה כמות שהיא ללא כל אחריות לחריגות בניה ו/או צווי הריסה. יתר על כן, במקרים רבים כונסי הנכסים אף לא טורחים ליידע את הרוכש, כי הדירה או חלקה בנויה ללא היתר ו/או כי קיים עליה צו הריסה, ואף מגדילים לציין ולכתוב בהסכם המכר, כי הקונה נוטל עצמו ההתחייבות  להסדיר חריגות בניה אלו ומחויב לשאת בכל התשלומים הנדרשים לצורך כך. אין צורך לציין, כי רוכש שאינו מודע לכל אלו עלול למצוא עצמו במצב שהוא רוכש דירה, שכלל אין עליה היתר, וששווייה נמוך בהרבה מזה ששילם עבורה. בנוסף, הוא עלול להיות מחויב להסדיר את המצב התכנוני הבעייתי שלה, כאשר לא פעם הכשרת חריגות בניה לא שהנן יקרות ומתישות, אלא שהן כלל אינן אפשריות. 

העדר אפשרות לסיים רשום הזכויות בנכס על שם הרוכש  

פעמים רבות אין כלל אפשרות לסיים את רשום הזכויות בנכס שנרכש מכונס הנכסים על שם הרוכש וזאת מפאת הערות ו/או בעיות משפטיות כאלו או אחרות. בד"כ במצבים אלו מציין כונס הנכסים בהסכם המכר, כי בהעברת מסמכים מסוימים לידי הרוכש הוא יצא ידי חובתו, והרוכש הוא שאחראי להשלמת רשום הזכויות בנכס על שמו. או אז מגלה הרוכש התמים כי רישום כזה כלל אינו אפשרי או שהוא כרוך בהתדיינות משפטית ממושכת ו/או בעלויות כספיות נכבדות.

אחריות הקונה לרשום הזכויות על שמו  

האחריות לרשום את הזכויות בנכס על שם הרוכש מוטלת בד"כ על הרוכש עצמו. לפיכך, הרוכש בוודאי זקוק לעורך דין שייצג אותו ברכישה. במידה והרוכש לא השכיל מלכתחילה ליטול ייצוג משפטי הולם – הוא ייאלץ לשלם שכ"ט נוסף לכונס הנכסים לצורך רשום הזכויות בנכס על שמו, וכך יוצא שגם מי שביקש לחסוך הוצאות משפטיות תוך כדי נטילת סיכונים רבים מוצא עצמו נאלץ לשלם שכ"ט זה לכונס הנכסים עצמו.

העדר אפשרות לנטילת משכנתא  

במידה ומהסיבות המפורטות להלן מתברר, כי שוויו של הנכס הנו נמוך מהסכום עליו התחייב בהסכם המכר או במידה ומתברר, כי הזכויות המשפטיות הנמכרות אינן זכויות ברורות אלא זכויות מורכבות משפטית – אזי הרוכש עלול למצוא עצמו בפני שוקת שבורה גם במעמד נטילת משכנתא למימון הרכישה, שכן הבנקים למשכנתאות עלולים בסבירות גבוהה שלא לאשר לו קבלת משכנתא על הנכס. בסיטואציה כזו, ובהעדר מקורות מימון חילופיים, עשוי הרוכש אף למצוא עצמו בהפרה יסודית של הסכם הרכישה מכונס הנכסים. 

ליווי משפטי בעסקת רכישת נכס מכונס נכסים  

הנקודות המפורטות לעיל באות רק ליתן הדגמה לנושאים עליהם יש ליתן את הדעת בעת שמתקשרים בהסכם עם כונס נכסים. עו"ד מקצועי ובעל ניסיון יכול לא רק להזהיר את הרוכש מפני מוקשים, אלא גם לפרק את מרבית המוקשים באמצעות בדיקות מתאימות וניהול מו"מ מושכל עם כונס הנכסים.
 
למותר לציין, כי אלו כל אלו יש לעשות טרם הגשת ההצעה בצירוף 10% ממחיר התמורה המוצע, שכן בד"כ לאחר קבלת הצעת הרוכש – אין הוא רשאי עוד לשנות דבר מהסכם המכר, והוא מחויב לקבל את נוסח הסכם המכר שהכין כונס הנכסים מבעוד מועד.