רות אלדן אורנשטיין משרדי עורכי דין נוטריון וגישור - תכנון מס מקיף בהעברת נכסים והורשה

08-9718725

תכנון מס מקיף בהעברת נכסים והורשה

 

למה נדרש כיום תכנון מס מקיף בהעברת נכסים והורשה?


בשל מיסי הנדל"ן העצומים שחלים על נכסים ובעיקר בשל החיסכון העצום במסים שניתן להשיג בתכנון מראש ובהיערכות מתאימה.

עד 31/12/2013 רוב נכסי הנדל"ן נמכרו בפטור ממס שבח (פטור מלא במכירה של אחת ל 4 שנים), וכל נושא תכנון המס בהעברת נכסים והורשה לא זכה להתייחסות מיוחדת.  

מאז 1/1/2014 נערכה רפורמה מקיפה ביותר בתחום מיסי המקרקעין, בוטל הפטור ממס שבח אחת ל 4 שנים, ומיסי הנדל"ן הפכו למשמעותיים ביותר.

כיום, כל מי שאינו בסטטוס של דירת יחיד, נאלץ לשלם בכל מכירה ו/או רכישה של נכס נדל"ן סכומי מס עצומים (כרגע מדובר על שיעור מס שבח של 25% ומס רכישה של 8% ברכישת דירת מגורים).

למס השבח והרכישה, יש להוסיף כמובן מס על דמי שכירות, ויתכן ולאלו יצטרף גם מס ריבוי דירות (שביום 6/8/2017 בוטל ע"י בג"צ, אך יש כוונה לחוקק אותו מחדש). 
 

לפיכך, מי שלא יבצע תכנון מס נכון וייערך נכון – צפוי לשלם סכומי מס עצומים.

מתי יחולו המסים?

  1. במועד מכירת הדירה/הדירות (בין על ידי בעלי הנכסים ובין על ידי היורשים שקיבלו אותם בירושה). מדובר על תשלום מיסי שבח שהולכים וגדלים מידי שנה בשנה.  להבנה של המסים הצפויים ניתן לקרוא את המאמרים שכתבנו לעניין זה :  "כמה ישלם יורש של יותר מדירה אחת", "מתכנן להוריש יותר מדירה אחת? הזהרו מלהוריש מסים עצומים" , "מס השבח החל על בעלי דירה להשקעה". 
  2. במועד החלפת דירה אחת באחרת. לדוגמא – מכירת בית המגורים והחלפתו בידרה אחרת תייצר תשלומי מס שבח ורכישה של מאות אלפי ₪.
  3. במועד ביצוע עסקאות בדירות הפרטיות של מקבל הירושה. דירת הירושה עשויה להפוך את היורש למרובה דירות, ולייצר חיובי מס עצומים בכל הקשור לדירה הפרטית שלו, שנרכשה עוד טרם הירושה.
  4. בכל תקופת הבעלות על הדירה – ככל שיחוקק שוב מס ריבוי דירות (כרגע בוטל באמצעות פס"ד של בג"צ שניתן ביום 6/8/2017), אזי בעלי הדירות שהנם בעלים של מספר דירות – עלולים להיות מחויבים בתשלום במהלך הבעלות על הדירות בתשלום מס ריבוי דירות. בהמשך העברת הדירה בירושה עשויה להפוך את מקבל הירושה למרובה דירות, ולגרום גם לו לחיובי מס ריבוי דירות.  
  5. בכל תקופת השכירות של הנכס – ע"פ חוק דמי שכירות מעל התקרה הקבועה בחוק מחויבים בתשלום מס על השכרת דירות.

האם אפשר להיערך מראש, לתכנן מס ולחסוך חלק נכבד מהמסים?


ברוב מכריע של המקרים – התשובה היא כן. תכנון נכון של העברת נכסים במתנה ו/או בהורשה, תכנון מראש של החלקים המועברים לכל אחד מהילדים, ובעיקר המועד והאופן בו נעשים הדברים, יכול לחסוך סכומי מס עצומים.


דוגמא אחת להמחשת חשיבות תכנון המס והעברת הנכסים וההורשה לילדים:

 
בני זוג בשנות ה 70 המאוחרות לחייהם, המתגוררים ברעות הגיעו אלי כשהם בעלים של 3 דירות (בית המגורים ברעות ועוד 2 דירות להשקעה). הם ביקשו לערוך צוואות הדדיות בהן הם מורישים בסופו של יום דירה אחת לכל אחד משלושת הילדים שלהם [לאף אחד מהילדים אין כיום דירה משלו, אך בכוונת כולם לרכוש במוקדם או במאוחר דירה ביחד עם בן/בת הזוג שלו].

בפגישה עמי הם נחשפו לעובדות שהדהימו אותם, כדלקמן:
  • על כל אחד מ 3 הדירות  שלהם יש חיוב מס שבח במאות אלפי ₪. החיוב גדל מידי שנה בשנה לאור החישוב הליניארי של מס השבח.
  • כל מכירה של מי מ 3 הדירות – בין על ידם ובין על ידי מי מהילדים – תחוב במס שבח של מאות אלפי ₪.
  • אם ימכרו את בית המגורים ברעות וירכשו תחתיו דירה בתל אביב, כפי שהם מתכננים בעוד שנה שנתיים– ישלמו מס שבח ומס רכישה בסכום העולה על חצי מיליון ₪.
  • אם הילדים ירשו את הדירות טרם שרכשו דירות משלהם – אזי ברכישת הדירות משלהם – הם ישלמו מס רכישה של 8%. 
  • עליהם לשלם בנוסף למס על דמי שכירות גם מס לפי חוק מיסוי דירות.

לאחר ייעוץ ותכנון מחדש, הם החליטו להעביר 2 מהדירות במתנה לילדים עוד בחייהם – בהתאם לחלקים ולאופן שיעצתי להם, ולהותיר בבעלותם רק את בית המגורים בו הנם מתגוררים. כל עסקאות המתנה נעשו תוך הגנה על ההון המשפחתי (הדירות שהועברו לילדים מוגנות בכל ההגנות הרלבנטיות לכל צרה שלא תבוא).  

כל המסים המפורטים לעיל נחסכו, והמס היחיד שמשפחה זו תשלם בעתיד הנו מס שבח במכירת 2 הדירות שהועברו במתנה לילדים, ומס רכישה רגיל (מדרגת המס הנמוכה ביותר) בעת רכישת הדירה בתל אביב. 
 
החיסכון  במס – בין מאות אלפי ₪ למיליוני ₪ [רק מס השבח שנחסך על מכירת בית המגורים ומס הרכישה ברכישת הדירה בתל אביב היו בשיעור העולה על חצי מיליון ₪].

בני הזוג נדהמו מחוסר הידע שלהם, ומחשיפת המס העצומה שלהם, ועוד יותר נדהמו באיזו קלות הצליחו לחסוך סכומי מס עצומים. למרבה מזלם של בני הזוג הם גילו את הדברים באקראי במסגרת בקשה לעריכת צוואות הדדיות. אבל לרוב האנשים לא משחק המזל, והם לא מגיעים במקרה לעורך דין שיכול לייעץ להם ולתכנן עבורם את ההעברה וההורשה של ההון המשפחתי תוך חיסכון עצום במסים.

לפיכך, חשוב מאד להיות מודע לחשיפה העצומה, ובעיקר לאפשרות לבצע תכנון והיערכות נבונים מראש שיכולים לחסוך סכומים כסף עצומים.