איך חוסכים 600,000 ש"ח מסי נדל"ן?
תכנון המס שבזכותו כמעט ולא ישולמו
מסים עבור מכירת ארבע דירות
בני זוג כבני 75 מאזור מודיעין הצליחו לאחרונה לחסוך מסים של למעלה מ-600
אלף שקלים, שהיו צריכים לשלם עבור ארבע הדירות שברשותם. זאת הודות לתכנון מס שנערך על ידי עו"ד רות אלדן אורנשטיין ממודיעין ובזכותו הצליחו למכור שלוש מהדירות שברשותם בתשלום מס מזערי ולהעביר את הכסף לילדיהם הבוגרים, שישתמשו בו לרכישת דירות חדשות
בני זוג בני כ-75 מאזור מודיעין הצליחו לחסוך לאחרונה סכום של למעלה מ-600,000 שקלים, שהיו נדרשים לשלם כמסי נדל"ן בגין ארבע הדירות שברשותם. זאת הודות לתכנון מס, שנערך על ידי עו"ד רות אלדן אורנשטיין ממודיעין, המומחית למיסוי נדל"ן, הפחתת המס על ההון המשפחתי, והגנה על ההון המשפחתי, שבזכותו הצליחו למכור שלוש מהדירות שברשותם ולהעביר את הכסף לילדיהם הבוגרים – שישתמשו בו לרכישת דירות אחרות – והכל בתשלום מס מזערי של כ-10,000 שקלים בלבד.
בני הזוג הגיעו לאחרונה אל עו"ד אלדן אורנשטיין על מנת שתכין עבורם צוואות הדדיות, וכלל לא ידעו שהיא מתמחה גם במיסוי נדל"ן. לזוג יש שלושה ילדים – שניים שנישאו זה מכבר והבת השלישית עומדת להינשא לבחיר ליבה. לאף אחד מהילדים אין דירה וגם אין סיכוי לרכוש דירה ללא סיוע מההורים. עו"ד אלדן אורנשטיין גילתה לבני הזוג שבנוסף למס על דירה שלישית ומס על דמי השכירות שחלים עליהם, הם אמורים לשלם מסי שבח בסך 600 אלף שקלים ומעלה עבור מכירת ארבע הדירות שברשותם, וכי בתוך מספר שנים מס השבח שיצטרכו לשלם יאמיר ללמעלה ממיליון שקלים. היא הציעה להם לחשוב על ארגון שונה של ההון המשפחתי ועל ההעברה לדור הבא באופן שימחק כמעט לחלוטין את מסי השבח על הדירות, ובנוסף יאפשר להם לא לשלם מס דירה שלישית (שנכון לכתיבת שורות אלו תקף לכל דבר ועניין) וגם לא מס עבור דמי השכירות שהם קיבלו מהשכרת הדירות שברשותם.
בני הזוג שמחו לשמוע על האפשרות של מכירת שלוש הדירות להשקעה שברשותם כדי לסייע לילדיהם, שכן מזמן חשבו לעזור לילדיהם לרכוש דירה אבל חששו לעשות זאת. עו"ד אלדן אורנשטיין: "מה שהפעיל את ההורים היו חרדות ממה יקרה, וחששות מכך שהרכוש שיקבלו מהם הילדים ייפגע בעקבות נישואין לא מוצלחים. הצעתי להם בנוסף לתכנון המס לנקוט בצעדים שמטרתם להגן על ההון המשפחתי, כך שהמהלך כולו לא רק יחסוך להם תשלומי מסים גבוהים, אלא יסייע להם ברמה המשפחתית ויפתור את חששותיהם מפני אובדן הרכוש בעתיד".
בני הזוג לא רצו להעביר במתנה את הדירות לילדיהם, מכיוון שאלה לא רצו לגור בדירות אלו והעדיפו לרכוש דירות חדשות המותאמות לצרכיהם, ולכן עו"ד אלדן אורנשטיין הציעה להורים למכור מיידית שתי דירות מבלי לשלם אפילו שקל אחד של מס שבח. את הדירה השלישית היא הציעה למכור אחרי ינואר 2018, תוך תשלום מס שבח מזערי של כ-10,000 שקלים, ולהיוותר עם דירת מגורים יחידה, שגם היא תימכר בבוא היום ללא תשלום מס שבח כלשהו.
ממס שבח פוטנציאלי של 600 אלף שקלים, שהיה מטפס בעוד מספר שנים למעלה ממיליון שקלים עבור מכירת ארבע דירות, הצליחו בני הזוג לעשות ארגון מחדש של ההון המשפחתי, שחתך למעלה מ-600,000 שקלים מסי שבח וגם חסך מהם את הצורך בתשלומי המס על דירה שלישית ומס על דמי השכירות. את הכסף ממכירת שתי הדירות שנמכרו העבירו ההורים לשני הילדים הנשואים, ואת הכסף מהדירה שתימכר אחרי ה-1.1.18 הם יעבירו לילדה שעומדת להינשא. כל הילדים מתכוונים לרכוש דירות אחרות בכספים שיקבלו מהוריהם, כאשר הדירות יירכשו תוך הגנה על ההון המשפחתי כך שבמקרה חלילה של ערעור הנישואין, מלוא כספי הרכישה של הדירה יהיו שייכים לילדים בלבד.
עו"ד אלדן אורנשטיין: "פעמים רבות הורים לא מבצעים פעולות בהון המשפחתי, לא מארגנים אותו ולא מעבירים אותו לדור הבא, משום שאינם מבינים את כל ההשלכות של פעולות אלו, וחוששים מאוד מההשלכות של פעולות בהון המשפחתי. ייעוץ נכון שמתייחס לא רק לאספקטים של המיסוי, אלא גם דואג לאספקטים של ההגנה על ההון המשפחתי מאפשר להם לארגן את ההון המשפחתי, להעמיד על הרגליים את הדור הצעיר וגם להגן על הרכוש ולוודא שלא יאבד חלילה".
