מס השבח על בעלי דירת השקעה

מהו מס השבח החל על בעלי דירה להשקעה?

בתחילת 2014 נכנסה לתוקפה רפורמה מקיפה בחוק מיסוי מקרקעין וחלו שינויים מרחיקי לכת, שנועדו לצנן את המשקיעים בתחום הנדל"ן ולמסות את הרווחים, שנצברו בשנים האחרונות למשקיעי הדירות.

הפטור הידוע ממס שבח במכירה של אחת לארבע שנים בוטל.

מתאריך 1/1/2014 כל המכירות של מי שנמצא בסטווס של "מרובה דירות" חייבות במס שבח.

כמו כן, כל רכישה של דירת מגורים או חלק ממנה תמוסה במס רכישה בשיעור של 8% . 

רוב מוחלט של בעלי הדירות אינם מודעים לשינויים ו/או אינם מבינים אותם, ובעיקר – רוב בעלי הדירות אינם יודעים כיצד ניתן להיערך מראש ואולי לחסוך סכומי מס הנעים בין עשרות למאות אלפי ₪ באמצעות תכנון נכון.

יש לך יותר מדירה אחת? אין יותר פטור ממס שבח 

החל מ 2014 כל מי שהנו בעל יותר מדירת מגורים אחת (למעט החריגים הקבועים בסעיף 49ג. לחוק מיסוי מקרקעין) – נכנס למשטר מס של "מרובה דירות", וכל דירה שימכור (בין אם זו תהיה הדירה להשקעה, ובין אם זו תהיה דירת המגורים בה הוא מתגורר) תהיה חייבת במס שבח בשיעור הרלבנטי. הפטור ממס שבח, שהיה קיים במכירה פעם בארבע שנים, עבר מן העולם, וכנראה לא ישוב אליו עוד.

מהו שיעור מס השבח

שיעור מס השבח השתנה במשך השנים, והוא אינו אחיד לגבי התקופות השונות, אך בשנים האחרונות הוא עומד על 25% מהשבח.

מהו השבח וכיצד הוא מחושב  

השבח הנו הרווח, שנצבר לבעל הנכס מהנכס ממועד רכישתו ועד מועד מכירתו. לא נוכל להיכנס למורכבות של כללי חישוב מס השבח, אך בהפשטה ניתן לומר, שהשבח ממנו נגזר מס השבח מחושב כדלקמן:
שבח = שווי המכירה - [שווי הרכישה מתואם למדד + ההוצאות המוכרות שהיו למוכר בקשר עם הדירה כשהם מתואמים למדד – הפחת].

הפחת בדירות להשקעה מגדיל את מס השבח 

רוב האנשים אינם מודעים לכך שבדירה להשקעה, שהושכרה, ישנו גם רכיב של פחת, שמופחת משווי הרכישה, ומעלה את השבח בצורה דרמטית.

הפחת בדירות להשכרה מחושב בד"כ כדלקמן:
שווי רכישה בש"ח להכפיל ב- 2/3 [שהנו היחס בין המבנה לקרקע] להכפיל ב 2% או 4% פחת לשנה להכפיל במספר השנים בהן הדירה הושכרה. לסכום יש לעשות גם תיאום בהתאם לתיקון 12 .

כך למשל, הפחת (לפי פחת של 4%) בדירה, שנרכשה במיליון ₪ ביום 1/9/2008 ונמכרה ב 20/9/2016 (תוך תיאום לפי תיקון 12), יהיה כ- 322,111 ₪.

לפיכך, על אף שהדירה נרכשה במיליון ₪, בחישוב מס השבח, יובא בחשבון שווי רכישה לפי 677,889 ש"ח בלבד [1,000,000 ₪ - 322,111 ₪ = 677,889 ₪], מה שכמובן יעלה את מס השבח דרמטית.

יודגש, כי הפחת האמור, יחול הן במקרים בהם דמי השכירות, שהתקבלו מדירת המגורים, שהושכרה היו מתחת לתקרת הפטור, ולא שולמו מסים בגין השכירות, ובין אם דמי השכירות היו מעבר לתקרת הפטור, ושולם מס של 10% בגין דמי השכירות.

אבל שמעתי שאפשר ליהנות ממס שבח ליניארי, מה זה חישוב מס שבח ליניארי? 

מאחר והמחוקק שינה דרמטית את חוקי מיסוי המקרקעין ביום 1/1/2014, אך לא יכל למסות את כל הרווחים רטרואקטיבית, קבע המחוקק, כי החל מיום 1/1/2014 ועד 31/12/2017 לכל אדם תהיה אפשרות לנצל חישוב מס שבח ליניארי מוטב פעמיים בלבד, ולאחר 1/1/2018 תהיה אפשרות לנצל את חישוב המס הליניארי המוטב ללא הגבלה.

העיקרון של חישוב המס הליניארי, הנו כדלקמן:

1. מחשבים את מס השבח המלא.
2. לאחר מכן, מחשבים את היחס שבין תקופת האחזקה החל מיום 1/1/2014 לבית תקופת האחזקה הכוללת של הנכס, ומכפילים את מס השבח המלא ביחס שיצא. 

כך למשל, נניח שנכס מסוים נרכש ביום 1/1/2010 ונמכר ביום 1/1/2015 (תקופת אחזקה של חמש שנים כאשר שנה אחת מתוכה הנה לאחר 1/1/2014), ומס השבח המלא במכירתו הנו 200,000 ₪.

החישוב הליניארי קובע, כי מס השבח שישולם במכירה, יהיה רק 1/5 ממס השבח המלא (היינו 40,000 ₪ בלבד), שכן היחס בין התקופה שלפני 1/1/2014 לבין מלוא תקופת האחזקה הנו יחס של 1/5.

מצד אחד החישוב הליניארי מיטיב מאד עם מי שמוכר דירה בסמוך לאחר התאריך 1/1/2014, שכן תקופת האחזקה לאחר 1/1/2014 קצרה ומס השבח מוכפל ביחס שמקטין אותו.

אולם, ככל שאנו מתרחקים מתאריך 1/1/2014 , מס השבח הולך ומטפס כלפי מעלה בקצב מסחרר וצפוי להגיע בעוד מספר שנים לסכומים משמעותיים.

כבר היום אנו נוכחים לגלות, כי ברוב העסקאות החייבות במס שבח, מגיע חישוב מס השבח הליניארי לעשרות אלפי ש"ח ואף למאות אלפי ש"ח (תלוי בסכום המכירה ובסכום הרכישה ובמועד הרכישה), והוא גם גדל מידי שנה בעשרות אלפי ש"ח.

בין היתר, אמור הדבר אמור לדרבן את בעלי הדירות להשקעה למכור אותן ולא להמשיך להחזיק אותן, שכן בגין כל שנת אחזקה נוספת של הדירה מעבר ל 2014 מתווספים מיסי שבח נכבדים.

אז מה כל זה אומר לגבי מי שנמצא בסטטוס של "מרובה דירות"? 

מס רכישה - כל רכישה של דירה או חלק מדירה מחויבת במס רכישה בשיעור של 8%.

מס שבח - כל מכירה של דירה (בין אם זו דירת המגורים ובין אם זו הדירה להשקעה) מחויבת במס שבח העומד כיום על 25% (עם אפשרות לחישוב מס ליניארי כפי שהוסבר לעיל). זה הנתון שרוב האנשים לחלוטין לא מודעים אליו ולא לוקחים אותו בחשבון. 

אז מה עושים? מתייעצים ומתכננים מס

ראשית, לפני שמבצעים מהלך כלשהו של מכירה או רכישת נכס, חייבים להיות מודעים למסים הצפויים ולתכנון הצעדים והחישובים הכלכליים בהתאם. אי אפשר לרכוש נכס להשקעה מבלי להבין ולקחת בחשבון הכלכלי את המיסים הצפויים ברכישה וגם במכירה.

שנית, לעיתים ייעוץ והיערכות מראש יכולים לשנות את התמונה, ולחסוך סכומי מס גבוהים מאד.

חשוב לציין, כי אין היערכות אחידה המתאימה לכל בעלי הדירות להשקעה, ונדרשים תכנון והיערכות המותאמים לכל אדם ולכל תא משפחתי בהתאם לאפשרויות ולצרכים הרלבנטיים. כמו כן, רצוי לקבל ייעוץ מסודר הממחיש את המספרים באמצעות חישובי מס שבח אפשריים וסימולציות שונות לבחינת ההיערכות הנכונה לכל אחד ואחד. 

אזהרה: כל האמור לעיל ובאתר זה בכלל הנו אך ורק לשם המחשה והבהרת חשיבות ייעוץ ותכנון מיסוי המקרקעין.
אין בשום פנים ואופן להסתמך על האמור לעיל לביצוע תכנוני מס ו/או עסקאות נדל"ן. אין לבצע תכנון מס ו/או עסקת נדל"ן ללא ליווי מסודר של עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין, הבודק כל מקרה לגופו ומבצע אך ורק תכנוני מס לגיטימיים ותוך הבהרת ההשלכות המלאות של כל פעולה ופעולה.