היכן מסתתר המס שעשוי להגדיל את מס השבח לבעלי דירות להשקעה ובעלי דירות יוקרה?
למי שפחות עוקב ומעודכן בנושאי הגזרות הכלכליות הצפויות לשנת 2025, כדאי לדעת שמאחורי הקלעים של טיוטת התוכנית הכלכלית לשנת 2025 – מסתתרת תוספת מס של כ- 5% בנוסף למס השבח, כאשר התוספת חלה על רווחי הון מעל לסך של 721,560 ₪ [נכון למועד פרסום הטיוטה].
במקום שבעלי דירות להשקעה [היינו כל מי שיש ברשותו יותר מדירה אחת ולא זכאי לפטור ממס שבח במכירתה] ישלמו מס שבח ריאלי של 25% במכירת דירה, בעלי הדירות עשויים לשלם במכירה בנוסף למס השבח גם מס יסף בשיעור של 5%.
הערה: בפועל שיעורי מס השבח נמוכים יותר למי שזכאי לחישוב מס ליניארי, וניתן לחשב את מס השבח המדויק רק לאחר הזנת הנתונים הספציפיים לכל עסקה/נישום.
באיזה אופן מתכנן האוצר לבצע את ההעלאה של המס?
ההעלאה מתוכננת להיעשות באמצעות ההצעה לתיקון סעיף 121 ב לפקודת מס הכנסה [להלן: "ההצעה"] הנמצאת בטיוטת התוכנית הכלכלית לשנת 2025, ומנוסחת כדלקמן:
- לתקן את סעיף 121 ב' לפקודת מס הכנסה באופן הבא:
- יחיד אשר הכנסתו החייבת ממקורות הוניים בשנת המס עלתה על הסכום הקבוע בסעיף 121 ב לפקודה, יהיה חייב במס נוסף על חלק הכנסתו החייבת ממקורות הוניים העולה על הסכום האמור בשיעור של 2% נוספים מעבר לשיעורי המס לפי הסעיפים האחרים בפקודה.
- שבח שנצמח במכירת דירה ייכלל במסגרת חישוב ההכנסה החייבת במס נוסף, אשר יחיד חייב עליה במס לפי אותו סעיף.
- לתקן את סעיף 48א לחוק מיסוי מקרקעין כך שיהיה ניתן לגבות את המס הנוסף במועד התשלום של מס השבח למנהל מיסוי מקרקעין.
המצב נכון לשנת 2024
שיעור מס היסף עומד כיום על 3%, והוא חל על מי שהכנסתו השנתית מרווחי הון עולה על סך של 721,560 ₪ [נכון למועד פרסום הטיוטה].
נכון לשנת 2024, במכירת דירת מגורים מס יסף יחול רק כאשר שווי הדירה הנמכרת הנו מעל ל- 4 מיליון ₪ בתוספת התאמה לפי הוראות סעיף 9 (ג2) לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר סכום זה מגיע נכון להיום לסך של כ 5,382,285 ₪ [להלן: "דירות יוקרה"] והמכירה אינה פטורה ממס לפי כל דין, והוא יחול כדלקמן:
- כאשר קיים לדירה הנמכרת פטור ממס שבח – יחול מס יסף באופן יחסי רק על החלק שאינו פטור ממס שבח.
- כאשר לא קיים לדירה הנמכרת פטור ממס שבח – יחול מס יסף באופן מלא.
לאור זאת, מס יסף משולם במקרים נדירים יחסית (היינו רק במכירת דירות יוקרה), ומעטים הם עורכי הדין ויועצי המס שלוקחים אותו בחשבון במסגרת תחשיב המסים הצפויים להיות משולמים במכירה.
הצפי לשנת 2025
ככל וההצעה הנ"ל תאושר, אזי במכירת דירות בשנת 2025 יחול מס יסף כדלקמן:
שיעור מס היסף יעלה ל – 5% על הכנסה שנתית מהון העולה על כ- 721,560 ₪.
והשינוי המהותי והחשוב ביותר שנוגע לאוכלוסייה גדולה מאד: מס היסף יחול גם במכירת דירות שאינן דירות יוקרה.
כלומר הוא יחול גם במכירות דירת השקעה, שהשווי שלהן נמוך מסך של 5,382,285 ₪.
מהי המשמעות?
עלייה משמעותית במסים, שיחולו במכירת דירות להשקעה ובמכירת דירות יוקרה:
לא רק ששיעור המס יעלה ב- 2% על הכנסה הונית שנתית מעל לסך של כ 721,560 ש"ח, אלא שהוא יחול על כמות גדולה יותר של מוכרים, ובעצם, כל מי שמוכר דירת השקעה ו/או דירת יוקרה יצטרך לבחון בנוסף להשלכות של מס השבח גם את ההשלכות של מס היסף.
להלן דוגמה להמחשת הדברים :
ראובן רכש דירה בתאריך 1/1/2014 בסך של 2,000,000 ₪, ומכר אותה בתאריך 1/1/2025 בסך של 3,000,000 ₪ [לצורך החישוב נתעלם מהמדד ונניח שכל השבח הנו שבח ריאלי], אזי השבח הריאלי שנצבר לראובן עומד על סך של מיליון ₪.
מעבר ל – 250,000 ₪ מס שבח שראובן ישלם במכירה [מאחר ומס השבח עומד על 25% מהשבח], ככל וההצעה תאושר, אזי ראובן ישלם בנוסף למס השבח עוד 5% מס יסף על ההכנסה ההונית, שנצברה לו באותה השנה מעל לסך של 721,560 ש"ח.
מה עוד כדאי לדעת על מס היסף?
כדי למנוע הפחתה של המס באמצעות פריסתו על מספר שנים – ע"פ הוראת רשות המסים – מס יסף יתווסף להכנסה החייבת של הנישום בשנת המכירה בלבד, ולא ניתן לפרוס את מס היסף למספר שנים כפי שניתן לפרוס את שבח המקרקעין.
כל מי שחל עליו מס יסף – מחויב בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה [גם אם בדרך כלל אינו מחויב בכך].
לפי ההצעה של האוצר, הכוונה היא לתקן את חוק מיסוי מקרקעין באופן שיאפשר לגבות את מס היסף ביחד עם מס השבח.
מה ההמלצה הפרקטית לבעלי דירות להשקעה ו/או דירות יוקרה?
- למכור לפני 31/12/2024
מי ששוקל למכור דירת השקעה ו/או דירת יוקרה – כדאי שיזדרז ויחתום על העסקה לפני 31/12/2024.
- פיצול השבח בין בני זוג
אחת הדרכים להימנע או להפחית את מס השבח וכמובן גם את מס היסף הנה באמצעות פיצול השבח בין בני זוג, כאשר הנכס הנמכר אכן שייך לשני בני הזוג ונמכר על ידם.
- תכנון מס
הדרך הטובה ביותר לחסוך מס שבח הנה באמצעות תכנון מס – בין אם זה באמצעות תהליך של הפחתת המס על ההון המשפחתי ובין אם זה בתהליך של תכנון העברה בין דורית.
חשוב מאד לדעת, שרוב המשפחות שיש באחזקתן יותר מדירה אחת (או דירה מפוצלת, ועוד כהנה וכהנה אפשרויות) חשופות למסי נדל"ן גבוהים מאד, והכוונה היא למסים של מאות אלפי ₪ וצפונה, אלא אם כן יערכו נכון ויתכננו את הדברים בשום שכל מבעוד מועד!
המלכודת הגדולה ביותר נמצאת בדירות הירושה (המדינה עתידה לקבל נתח הולך וגדל של הדירות שיעברו בירושה). לא לכל המצבים ולכל המשפחות יש פתרונות טובים, אולם, ברוב המכריע של המקרים –היערכות ותכנון מקצועיים ונכונים של העברה בין דורית עשויים להפחית באופן ניכר את המס על ההון המשפחתי.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ כלשהו, והפרמטרים לבחינת וחישוב המס נקבעים אך ורק ע"פ נסיבות ספציפיות של הנישום/המקרה ורק לאחר בחינת כל הנתונים הרלוונטיים.
