מה עושים כשמכירה ורכישה כרוכות בחצי מיליון ש"ח מסים?


חצי מיליון זה כן כסף 

בני הזוג כמעט ביטלו עסקת רכישה לאחר שגילו את גובה המסים הכרוכים בכך שיש להם דירה נוספת

זוג נשוי מאזור מודיעין הצליח לחסוך לאחרונה תשלום של 500,000 שקלים, שהיה נדרש לשלם לרשות המסים עבור מכירת הדירה בעיר מודיעין ורכישת דירה חדשה בתל אביב. זאת הודות לתכנון מס שבוצע על ידי עו"ד רות אלדן אורנשטיין ממודיעין, המתמחה במיסוי נדל"ן, הפחתת המס על ההון המשפחתי והגנה על ההון המשפחתי.

מדובר בבני זוג שהחליטו למכור את ביתם הפרטי שבאזור מודיעין ולעבור לדירה חליפית בתל אביב. שווי הבית הפרטי היה כארבעה מיליון וחצי שקלים, ואילו דירת המגורים שהיו מעוניינים לקנות בתל אביב עלתה כארבעה מיליון שקלים. בני הזוג, שבנוסף לדירה במודיעין יש להם גם דירה להשקעה בבאר שבע, פנו לעו"ד אלדן אורנשטיין על מנת שתייצגם בעסקת רכישת הדירה בתל אביב.

מהחישובים שערכה עו"ד אלדן אורנשטיין, ולאור העובדה שיש לזוג מלבד דירת המגורים במודיעין גם דירת השקעה בב"ש – היה על בני הזוג לשלם מס רכישה בסך 320 אלף שקל עבור רכישת הדירה בתל אביב ובנוסף מס שבח בסך 300 אלף שקלים עבור מכירת הבית באזור מודיעין. בני הזוג נדהמו מגובה המסים הצפויים, ולא העלו על דעתם, כי יצטרכו לשלם למעלה מ 600,000 ₪ רק על מסי נדל"ן, והתלבטו האם בכלל להמשיך ברכישת הדירה בת"א על אף שהיו מעוניינים בה מאד.

עו"ד אלדן אורנשטיין: "במקרים רבים עסקאות נדל"ן רבות, שנעשות ללא ידע ותכנון מס מראש, מתבטלות בעיקר משום שמבצעי העסקאות לא מודעים למסים החלים על מי שיש לו יותר מדירה אחת ולא ערוכים לכך מכל הבחינות. במקרה זה, הצעתי לבני הזוג למכור את הדירה להשקעה בבאר שבע ששוויה כ-700 אלף שקלים (תוך תשלום מס מופחת של אלפי ₪ בודדים) או להעביר את הדירה בבאר שבע בעסקת מתנה לילדים – שליש לכל אחד במטרה להפוך לבעלים של דירה אחת ולהימנע מהמסים העצומים".

בני הזוג לא היו מעוניינים למכור את הדירה בבאר שבע, וביקשו לבדוק את המשמעויות של  העברת הדירה לשלושת ילדיהם שאינם נשואים, שכן ממילא מבחינתם הדירה נרכשה לטובת מתן סיוע  לילדים בעתיד. האפשרות שעמדה בפניהם הייתה העברת שליש דירה לכל אחד מהילדים, מה שאפשר לכל אחד משלושת הילדים עדיין ליהנות בעתיד ממעמד של מי שאינם בעלי דירה, ולרכוש בעתיד דירת יחיד עם כל ההטבות המגיעות להם לעניין מס רכישה מופחת למי שאין לו דירה. כדי להפיג את חששם של ההורים מפני חלילה אובדן של הדירה בב"ש בעתיד, עו"ד אלדן אורנשטיין נתנה לבני המשפחה הנחיות ברורות כיצד להתנהל עם הדירה בב"ש על מנת שהדירה תיוותר בתוך המשפחה, ובנוסף גם ניסחה מסמך משפטי מיוחד, המגן על הילדים מפני האפשרות של אובדן הדירה לרבות מפני אובדן במסגרת זוגיות או נישואין עתידיים של הילדים.

בסופו של דבר, הצליחו בני הזוג – הודות לתכנון המס – להפחית את מס רכישת הדירה בתל אביב מ-320 אלף ל-114 אלף שקל ובכך לחסוך 205 אלף שקל. את הבית באזור מודיעין הם יוכלו  למכור בפטור מלא ממס שבח, ובכך לחסוך כ-300 אלף שקלים נוספים – ובלבד שימתינו עם מכירת הבית עד ל-1.1.18. הצורך בהמתנה עד ליום 1.1.18 נובע מהוראות המעבר ברפורמת מיסוי הנדל"ן שנכנסה לתוקף בשנת 2014, ולפיה מי שב-1.1.14 היה בעלים של יותר מדירת מגורים אחת, לא יוכל למכור את הדירה עם פטור ממס שבח עד ל-1.1.18 – אפילו אם במהלך תקופה זו יהפוך לבעלים של דירה אחת.