מתי 1/2 דירה ששווה 375,000 ש"ח מייצרת מסי נדל"ן של 400,000 ש"ח, ומה עושים ?


מסי נדל"ן: מתי חצי דירה ששווה 375,000 ₪ מייצרת מס שבח של 400,000 ₪? 

המורכבות של מסי הנדל"ן בארץ, הסעיפים הקטנים וחוסר ההבנה של מרבית הציבור בתחום מייצרים מסי נדל"ן, שנראים על פניו בלתי הגיוניים. מקרה שהיה לאחרונה במשרדי, ממחיש את האבסורד.

אברהם ושרה [שמות בדויים] הגיעו אלי לעריכת צוואות הדדיות, שמטרתן להבטיח, כי הרכוש שצברו יחדיו לא יזלוג החוצה, יובטח לשימושו של בן הזוג הנותר, ולאחר 120 שנה - יגיע אך ורק לארבעת הילדים שלהם. 

הם סיפרו שיש בבעלותם בית במודיעין וכן 1/2 דירה ישנה בחיפה, שהאישה ירשה מהוריה ביחד עם אחותה [ושלאור הקושי בתחזוקתה – הם כבר שנתיים אינם משכירים אותה].  

מאחר והייעוץ שלי בנושא צוואות כולל התייחסות להיבטי המס בתכנון ההורשה, הבאתי לתשומת לבם, כי קיומה של מחצית הדירה בחיפה, ישלול מהיורשים שלהם פטור ממס שבח, ויגרום ליורשים לחיובי מס שבח משוערים של כ 400,000 ₪.

בני הזוג נדהמו לגלות, כי המס שילדיהם צפויים לשלם בשל קיומה של הדירה בחיפה גבוה משוויה, ומהר מאד הגיעו למסקנה, כי אם יותירו אותה בבעלותם היורשים שלהם ייאלצו לשלם מסים הגבוהים משווי הדירה.

לפיכך הם החליטו למכור את הדירה בחיפה בהקדם, והיא אכן נמכרה לפני כחודש. את התמורה בסך של 375,000 ₪ הם מתכוונים לחלק בין 4 הילדים כבר עתה. 

בדיעבד ומהתודות שקיבלתי, התברר, כי המהלך של מכירת הדירה במהלך חיי שרה ואחותה, חסך ל 4 הילדים לא רק מס שבח עתידי של כ 400,000 ₪, אלא גם התעסקות בעייתית עם בני הדודים שלהם, שהיחסים עמם מורכבים, ושחלקם אף אינם מתגוררים בארץ.

כמו אברהם ושרה, מרבית האנשים, שמחזיקים בנוסף לדירת המגורים שלהם בדירה נוספת או בחלק מדירה נוספת [בד"כ חלק בדירת ירושה], אינם מודעים כלל למשמעויות המס של האחזקה בדירה הנוספת, ואינם מתכננים את ההורשה שלהם תוך התייחסות להיבטים של מיסוי.  

ע"פ החוק כל אחזקה בדירה [ואפילו אחזקה של אחוזים בודדים] מעבר לדירת מגורים אחת - שוללת מהיורשים פטור מיוחד ממס שבח לפי סעיף 49 ב (5) לחוק מיסוי מקרקעין. מדובר בפטור חשוב מאד, שהשווי שלו מגיע לעתים קרובות למאות אלפי ₪, והתעלמות מהיבטי המס בתכנון הורשה משולה פעמים רבות לזריקת כסף לפח.

מאז בוטל הפטור ממס שבח במכירת דירה אחת לארבע שנים [במסגרת הרפורמה שנכנסה לתוקף בינואר 2014],  כל מי שמחזיק ביותר מדירת מגורים אחת עשוי לחוב במסי נדל"ן החלים על מרובי דירות.

לעתים  מדובר בסכומים זניחים של עשרות אלפי ₪, שאינם מצדיקים בהכרח תכנון והיערכות מיוחדים, אך ברוב המקרים מדובר במסי נדל"ן בגובה מאות אלפי ₪, שתכנון והיערכות נכונים יכולים לחסוך אותם במעוד מועד.

מאחר ותכנון מס הנוגע להון המשפחתי משלב בתוכו לעתים גם סוגיות הנוגעות למרקם המשפחתי, מוצע במסגרת תכנון המס ליתן מענה גם למערך היחסים המשפחתי ולהגנה על ההון המשפחתי [הסדרה משפטית למניעת אובדן נכסים כתוצאה מזוגיות/פרידה פוגענית, ניצול של צדדים שלישיים וכדומה].