חיפוש
סגור את תיבת החיפוש

החשיבות של עריכת הסכם ממון לחיסכון במיסי נדל"ן

מגורים משותפים בדירה בבעלות אחד מבני הזוג המעוגנת בהסכם ממון – אינה שוללת הפרדה רכושית, והתנהלות נכונה יכולה להותיר על כנה את הפטור ממס שבח והטבת המס של דירה יחידה לה היו זכאיים בני הזוג טרם הכניסה לקשר הזוגי

 

לא נעים, אבל לפעמים זה ממש הכרחי

הסכם ממון חיוני פעמים רבות לא רק לצורך שמירה על הרכוש במקרה חלילה של פרידה, אלא גם במקרים בהם בני הזוג חיים יחדיו חיים טובים ומאושרים, שכן הוא מהווה מכשיר חיוני לצורך שמירה על הטבות המס השמורות לבעלים של דירה יחידה (פטור ממס שבח וזכאות למדרגות מס של דירה יחידה).

רשות המס נלחמה והפסידה

על אף הניסיונות הבלתי נדלים של רשות המס לטעון, כי מגורים משותפים בדירה שוללים הפרדה רכושית, ויש להתייחס לדירה בה מתגוררים כנכס משותף לצורכי מס, בתי המשפט דנו שוב ושוב בקשר שבין דיני המשפחה ומיסוי הנדל"ן וקבעו אחרת. 

פסק הדין של העליון שאיחד מספר ערעורים של רשות המס בעניין הנ"ל וקבע את ההלכה הנוהגת כיום בנושא ניתן בעא 4298/18 ‏ ‏ מנהל מיסוי מקרקעין ת"א נ' רועי בלנק [אפריל 2021], וקבע כי: 

מגורים משותפים בדירה הנמצאת בבעלות של בן הזוג בלבד, כאשר הבעלות של בן הזוג מעונגת בהסכם ממון, שנערך בין בני הזוג, לא שוללים קיומה של הפרדה רכושית לעניין דיני המס, ובלבד שמוכח, כי מדובר בהפרדה רכושית אמיתית הנשמרת בפועל ע"י בני הזוג.

כמה אפשר לחסוך בזכות הסכם הממון והתנהלות נכונה?

המקרה של בני זוג אלמנים שטיפלתי בהם יכול להמחיש היטב את סכומי המס שיכולים להיחסך.

לפני מספר שנים הגיע אליי בני זוג (שניהם התאלמנו בגיל צעיר), שחיו  יחדיו במשך שנים כידועים בציבור ונישאו כדמו"י בתחילת 2021, כאשר כל אחד מהם הגיע עם נכס משלו (הבעל הגיע עם בית ברעות בו התגוררו הצדדים והאישה עם דירה בתל-אביב).

מאחר והתברר שעל אף המגורים המשותפים בבית ברעות, הם לא ערבבו נכסים במהלך החיים המשותפים, ערכתי עבורם הסכם ממון לפני הנישואין והנחיות להפרדה רכושית.

בזכות הסכם הממון וההתנהלות הנכונה, הצליחה האישה לרכוש רגע לפני הנישואין דירה חדשה מקבלן בראשל"צ לפי מדרגות של דירה יחידה, ולמכור לאחרונה את דירתה הישנה בתל-אביב בפטור ממס שבח.

כצפוי, רשות המס בחנה את הדברים ביסודיות ורק לאחר שהוכחנו באופן ברור קיומו של הסכם ממון מסודר וגם הפרדה רכושית של נכסי הנדל"ן של בני הזוג, נאלצה רשות המס לקבוע שאכן קיימת הפרדה רכושית ויש לראות את האישה כתא משפחתי נפרד מבעלה לצרכי מיסוי הנדל"ן של העסקאות שביצעה.

אלמלא הסכם הממון, הייתה האישה נאלצת לשלם ברכישה ובקנייה  כ – 640,000 ₪ של  מיסי נדל"ן ₪.

כרגע שוקל גם הבעל למכור את הבית ברעות ולרכוש דירה אחרת במודיעין.  ומחישוב גס עולה כי במידה ולא יקבל פטור ייאלץ לשלם במכירה מס שבח של למעלה ממיליון ₪.

הכוונה של הבעל היא לבקש פטור ממס שבח במכירה עד תקרת המס הפטורה ממס שבח למי שזוהי דירתו היחידה. אם זה יצליח – גובה החיסכון המשותף של בני הזוג בזכות הסכם הממון וההתנהלות הנכונה יהיה למעלה מ 1,640,000 ₪.

מה המצב המשפטי של בני זוג שלא ערכו הסכם ממון?

לפי "כלל היחידה המשפחתית" במיסוי נדל"ן, ייראו נכס כאילו הוא בבעלות משותפת של שני בני הזוג, גם אם הוא רשום רק על שם אחד מהם בלבד.

המשמעות היא שאדם שהיה זכאי לפטור במס שבח או למדרגות מס רכישה של דירה יחידה לפני שנכנס לקשר הזוגי, יתכן שייאבד את הפטור/זכאות לאחר הכניסה לקשר הזוגי.

ואיך הסכם הממון משנה את התמונה?

על אף הכלל של היחידה המשפחתית, ניתן להכיר בנכס הנדל"ן כשייך רק לבן הזוג על שמו הוא רשום, אם יש בין בני הזוג הסכם ממון תקף לפיו קיימת הפרדה רכושית ביחס לאותו נכס.

ההפרדה הרכושית יכולה להיות בתוקף גם אם מבחינות אחרות קיים בין בני הזוג שיתוף כלכלי (כגון חשבון בנק משותף, צבירת נכסים משותפים במהלך הקשר וכדומה) וגם אם הם מתגוררים ביחד בנכס.

לסיכום

במקרה בו אחד או שני בני הזוג מגיעים לזוגיות עם נכס או נכסי נדל"ן מלפני הזוגיות, מומלץ מאד להתייעץ בנוגע לעריכת הסכם הממון, לא רק באספקט של דיני המשפחה ויחסי הממון במקרה חלילה של פרידה, אלא גם באספקט של מיסוי הנדל"ן.

בכל הקשור למשפחה, נדל"ן ומיסוי נדל"ן הכלל הוא שתכנון נכון חוסך המון.

שתפו באהבה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

נעים להכיר!

בוגרת הפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית (מרץ 1996), מגשרת ובוררת מטעם לשכת עורכי הדין.

התמחות בתחום האזרחי-מסחרי במשרד וינברג-דורון בת"א.

בשנת 2001 הקימה את המחלקה המשפטית של "קבוצת שחר" המתמחה בבנייה, כבישים ותשתיות, ושימשה במשך כחמש שנים כיועצת המשפטית של הקבוצה.

בשנת 2006 הקימה את המשרד המתמחה בתחום הנדל"ן ומיסוי הנדל"ן, הפחתת המס על ההון המשפחתי והעברה בין דורית.

 

רוצים להתייעץ?

מוזמנים לפנות לקביעת פגישה

אולי יעניין אותך גם

עסקת מתנה פיקטיבית

עשיתם עסקת מתנה פיקטיבית כדי לחסוך בתשלומי מס?  אתם על הכוונת של רשויות המס ככל שמיסי הנדל"ן גדלים כך גם גדלים הניסיונות של הציבור להתחמק

קרא עוד »

פריסת מס שבח

בכל שנה הציבור משלם מאות מיליוני ₪ של מס שבח ביתר בגלל חוסר מודעות לזכאות לפריסת השבח ולחלוקת השבח בין בני זוג! סכומי מס השבח

קרא עוד »

תכנוני מס בהורשה

אחד הנושאים הכי מהותיים בתכנון הורשה ועריכת צוואה הנו נושא תכנון המס. מעטים מאד מודעים לחשיבות העניין וליכולת לחסוך ליורשים מסי נדל"ן של מאות אלפי

קרא עוד »
נגישות