מלכודת המס של דירות ירושה, שחייבים להכיר

מתכננים להוריש לילדים שלכם יותר מדירה אחת? 

אתם כנראה הולכים להוריש לילדים מסי שבח, שנעים בין עשרות למאות אלפי ₪ (שאולי אפשר לחסוך)!

מתי יש ליורשים פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה? 

ילדים שירשו מהוריהם את דירת המגורים, שהייתה דירתם היחידה של ההורים, זכאים לפטור ממס שבח במכירת דירת הירושה. הפטור מעוגן בסעיף 49 ב (5) לחוק מיסוי מקרקעין, שקובע פטור כאשר: המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה: 

(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש; 

(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד; 

(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.   

אבל, מה קורה אם ההורים מורישים לילדיהם יותר מדירה אחת? 

קיומן של זכויות בדירה נוספת מלבד דירת המגורים, פוגע בפטור דירת ירושה, וגורם לביטול הזכאות לפטור, ועשוי להביא לחיוב במסי שבח של מאות אלפי ₪ (המס ישולם במועד מכירת הדירות שהתקבלו בירושה).  

האם גם אחזקה של אחוזים בודדים בדירה נוספת פוגעת בפטור ממס שבח בעת ההורשה? 

כן. אפילו אחזקה של אחוז בודד בדירה נוספת מלבד דירת המגורים של ההורים, פוגעת בפטור ממס שבח בעת ההורשה, ומייצרת ליורשים מס שבח על כל הדירות שירשו מההורים. 

אז מה הפתרון להורים שיש להם דירות נוספות מלבד דירת המגורים שלהם? 

הפתרון טמון בארגון נכון של ההון המשפחתי, שמשולב בהפחתת המס על ההון המשפחתי. התכנון כולל מספר שלבים:  

ראשית כל, חישוב של כלל מסי השבח, שחלים על נכסי הנדל"ן (נכון למועד החישוב) במטרה להבין מה גובה מסי השבח החלים על הנכסים המשפחתיים.

במידה ולאחר חישוב מסי השבח מתברר, כי מדובר בסכומים גבוהים של מאות אלפי ₪ ומעלה, יש לשקול מספר אפשרויות:

• ארגון מחדש של ההון המשפחתי תוך הפחתת המס והגנה על ההון המשפחתי (מותאם לכל משפחה בהתאם למאפיינים ולצרכים שלה).
• במידה וארגון ההון המשפחתי כאמור לעיל לא רלוונטי בשלב זה, אני ממליצה לכל הפחות על עריכת צוואות הדדיות, שמבטיחה, כי ההורשה של נכסי הנדל"ן תהיה בשלב הראשון לבן/בת הזוג, ותאפשר את ארגון ההון המשפחתי בשלב מאוחר יותר.

 האם אפשר לקבל מספר דוגמאות פשוטות כדי להבין העניין?   

להלן כמה דוגמאות פשוטות מאד, של לקוחות ומשפחות, שטופלו במשרדי (פרטים לא מהותיים שונו למניעת זיהוי), לצורך המחשת הרעיון: 

א. זוג מרעות - חיסכון של קרוב ל 800,000 ש"ח

זוג מרעות, שבבעלותו בית מגורים ברעות. האישה החזיקה בנוסף לבית המגורים גם 50% מהזכויות בדירת ירושה בצפון שקיבלה מהוריה. לאחר שהזוג גילה, שקיומה של מחצית הדירה בצפון (שעלותה כ- 600,000 ₪) מייצר בהורשה מס שבח של קרוב ל 800,000 ₪ על הבית ברעות, האישה מכרה את זכויותיה בדירת הירושה בצפון לאחיה.

ב. זוג ממודיעין - חיסכון של 500,000 ש"ח 

זוג ממודיעין, שבנוסף לדירת המגורים שיש לו במודיעין, רכש דירה להשקעה ברמלה. לאחר ששקלו למכור את הדירה הישנה במודיעין כדי לעבור לדירה חדשה באחת השכונות החדשות במודיעין, הם גילו שהדירה ברמלה מייצרת מס שבח של כ 500,000 ₪ על הדירה במודיעין, וכתוצאה מכך וויתרו על המעבר לדירה חדשה. 

מאחר ונוכחו בגובה מס השבח, שנוצר בעקבות הדירה להשקעה ברמלה, ולאחר שהבינו שהמס הזה יעבור לילדיהם בירושה (כל עוד הם מחזיקים בדירה ברמלה), החליטו בני הזוג החליטו להעניק את הדירה ברמלה במתנה לשלושת ילדיהם (מאחר וכל ילד קיבל רק 1/3 דירה, המתנה לא פגעה לילדים בסטטוס של דירת יחיד), ובפעולה פשוטה זו חסכו מס שבח של כ - 500,000 ₪, ופתחו לעצמם את האפשרות למעבר לדירה חדשה מבלי לשלם מאות אלפי ₪ של מסי נדל"ן מיותרים.  עסקת המתנה לילדים כללה תנאים, שהבטיחו את רצונם שהדירה תיוותר של הילדים, ולא תוענק בעתיד לבני הזוג של הילדים.

ג. בני זוג משוהם

בני זוג משוהם, שבבעלותם בית מגורים בשוהם, דירה במודיעין ודירה ברחובות, הגיעו לבחון את מצבת מסי השבח, שחלים על הנכסים שלהם. מסי השבח שלהם עברו את המיליון ₪.יחד עם זאת, היה ברור כי בשלב זה העברת הדירות במודיעין וברחובות במתנה לילדים או מכירתן – לא באה בחשבון.

הפתרון שנמצא (ורלוונטי להרבה מאד זוגות): בשלב זה בני הזוג יערכו צוואות הדדיות של הורשה אחד לשני בשלב הראשון ורק לאחר פטירת שניהם תתרחש ההורשה  לילדים. נושא ארגון ההון המשפחתי בד בבד עם הפחתת מס הנדל"ן יישקל בעוד מספר שנים, כאשר התנאים  יבשילו לכך. אם חלילה בני הזוג לא יספיקו לעשות זאת בחיי שניהם, בן/בת הזוג הנותר, שירש את הנכסים בשלב הראשון, הוא שיוכל לעשות זאת בהמשך.

יש לארגון ההון המשפחתי יתרונות עצומים בהיבט של מסי הנדל"ן, אך יש לזכור שכל פעולה חייבת להיעשות בשום שכל ותוך תכנון ושקלול של כל ההיבטים הנלווים: דיני הירושה, יחסי ממון, הגנה על ההון המשפחתי מפני צדדים שלישיים ובעיקר  שמירה על ההוגנות ועל יחסי האחווה בתוך המשפחה.